Що потрібно знати при купівлі квартири в новобудові

новобудова

Ось перелік того, що Вам потрібно дізнатись перед тим, як приймати рішення про купівлю квартири в новобудові.

Передусім, ще до того, як вирушати у відділ продажів, поцікавтеся репутацією забудовника і історією його попередніх об’єктів. У цьому допоможуть інтернет-форуми та спеціалізовані сайти. Якщо забудовник невідомий, сумнівний або у нього багато проблемних об’єктів, це виявиться практично відразу.
Наприклад, якщо кожен об’єкт забудовника будується без необхідної дозвільної документації – це вже привід добре подумати, чи варто взагалі мати з ним справу.

Якщо ж репутація у компанії хороша, проблем із здачею попередніх об’єктів не було, і ціна квадратного метра вас влаштовує, сміливо вирушайте у відділ продажів. Будьте готові задати низку обов’язкових запитань і попросити відповідні документи – це допоможе уникнути неприємних сюрпризів в майбутньому.

Вимагайте дозволу

Є два основні документи, необхідні для ведення будівельних робіт. Це документи, що встановлюють право власності на земельну ділянку, яку забудовник планує забудувати, і декларація або дозвіл на проведення будівельних робіт. Без них будівництво незаконне. До документів, що встановлюють право власності – у забудовника має бути один з них – відносяться свідоцтво про право власності на земельну ділянку, держакт, який підтверджує право власності, або договір оренди ділянки.

У разі, якщо у забудовника є тільки договір оренди, зверніть увагу на термін дії договору – він не повинен закінчуватися раніше або одночасно з планованою датою введення будинку в експлуатацію.

У документах, що встановлюють право власності, міститься інформація про цільове призначення ділянки. Це повинно бути будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Забудовники нерідко грішать тим, що починають будівництво багатоквартирних будинків на ділянках, виділених під індивідуальне житлове будівництво. Введення в експлуатацію таких об’єктів може бути проблематичним. Другий необхідний документ – завірена ДАБК декларація про проведення будівельних робіт або дозвіл на їх проведення. У документі обов’язково має бути вказана категорія складності будівництва і поверховість будівлі. Якщо реальна кількість поверхів більша за заплановану, це теж відгукнеться проблемами на етапі введення в експлуатацію.

У ідеалі, ці документи мають бути на сайті забудовника. В крайньому випадку, у відділі продажів зобов’язані їх надати. Якщо ж менеджери під тим або іншим приводом документи надати не можуть, не поспішайте розлучатися зі своїми грошима.

Друге обов’язкове запитання при спілкуванні з менеджерами – це схема, по якій здійснюється інвестування.

100%% гарантій того, що ви отримаєте свою квартиру в належний термін, не дає жодна з десятка існуючих схем. Але, згідно із законом “Про інвестиційну діяльність”, тільки чотири схеми легальні. Це фонд фінансування будівництва (ФФС), купівля безвідсоткових цільових облігацій, фонд операцій з нерухомістю і інститути спільного інвестування. Більшість надійних забудовників використовують ФФС або випуск цільових облігацій – інші схеми в Україні не прижилися.

Експерти-юристи стверджують, що інвестування через фонд фінансування будівництва менш ризиковане для інвестора. Участь в житлово-будівельному кооперативі – теж цілком легальна схема, але в цьому випадку інвестори беруть на себе усі ризики. Такі схеми як попередній договір купівлі-продажу, продаж майнових прав, заставні і форвардні контракти, є напівлегальними і тому ризикованішими.

З чого будують ?

Технологія будівництва і матеріал стін – основні характеристики міцності, стійкості і екологічності будівель.

Найміцніші і довговічні – будівлі побудовані за монолітно-каркасною технологією. Та і будуються вони відносно швидко. В якості матеріалу стін в таких будинках може використовуватися керамічна або силікатна цегла, кератерм (матеріал, схожий на керамічну цеглу по структурі, але легший і ” дихаючий”) газобетонні, пінобетонні, керамзитобетонні блоки або керамзитобетонні панелі.

Самою екологічною, як і раніше, вважається технологія цегляної кладки, особливо якщо цегла червона. Але будівництво за цією технологією займає більше часу, дорожче, ніж моноліт, і висота будівель обмежена 16-18 поверхами.

Будинки, побудовані за технологією “збірна панель” (і монолітно-панельні) – найдешевші і будуються швидше за інших. Сучасна панель – це, звичайно ж, не та панель, з якої будували “хрущовки” – за тепло- і звукоізоляцією сучасні панельні будинки майже не поступаються цегляним. Зате істотно поступаються по екологічності. У розмові з менеджером відділу продажів рекомендується уточнювати не лише матеріал зовнішніх стін, але і міжквартирних і міжкімнатних перегородок. Трапляється, що в цегляних будинках для міжкімнатних перегородок з метою економії використовуються газобетонні блоки (“дихають” такі стіни гірше) або гіпсокартон .

Чим утепляють?

Технологія утеплення будинку не менш важлива, чим матеріал стін. Таких технологій сьогодні всього дві – вентильованого фасаду і мокрого фасаду. А ось матеріали можуть відрізнятися.

Технологія вентильованого фасаду використовується для утеплення будинків бізнес-класу і вище. Вона цілком екологічна і довговічна. Як утеплювач зазвичай використовується мінеральна вата або її різновид – базальтова вата. Для будівель економ-, комфорт- і іноді бізнес-класу використовують утеплення за технологією мокрого фасаду. Тут треба бути уважним до того, який матеріал буде використаний в якості утеплювача. Найдешевший і тому найпопулярныший, але не занадто міцний і екологічний – пінопласт. Міцніший – еструдированный пінополістирол. Але найміцніша і екологічніша, тобто оптимальна для утеплення -мінеральна вата.

У якому стані здаватимуться квартири?

Існує три основні різновиди внутрішнього стану квартири при передачі покупцеві. На вітчизняному ринку квартири найчастіше здаються взагалі без ремонту. Тобто, у такому разі, виконується тільки мінімальний набір робіт, передбачений державними будівельними нормами: встановлення вікон і металевих вхідних дверей, лічильників води, газу і електрики, розводка електрики і виведення з сантехнічного стояка. Можливим є встановлення лічильників тепла, зтяжки підлог і гідроізоляція у санвузлах, розводка сантехнічних комунікацій.

Стан квартири “під чистову обробку” окрім перелічених вище робіт передбачає також зтягування підлоги, штукатурку стін і стелі, іноді – встановлення розеток, вимикачів, санфаянсу і сантехніки.

Деякі забудовники пропонують покупцям квартири з ремонтом. Правда, останнім часом це стало додатковою послугою, що підвищує вартість квадратного метра. Ремонт від будівельників передбачає лінолеум на підлозі, шпалери на стінах, встановлення розеток і вимикачів, сантехніки і санфаянсу. Іноді – мінімум кухонних меблів. Стіни в санвузлах зазвичай покривають не плиткою, а фарбою.
Ремонт від будівельників дозволяє в’їхати в квартиру майже відразу після введення будинку в експлуатацію і жити там без необхідності робити ремонт, як мінімум, декілька років. Але якість такого ремонту зазвичай не дуже висока. Тому при виборі житлового комплексу має сенс порівняти вартість аналогічних пропозицій з ремонтом і без : цілком можливо, що робити ремонт самостійно вийде дешевше.

Чи можливе перепланування?

Планування – один з найважливіших критеріїв вибору квартири.

Трапляється так, що у будинку влаштовує все, окрім планування. Або ж площі кімнати і кухні в однокімнатній квартирі цілком дозволяють перетворити її в ” двійку” з кухнею-вітальнею і спальнею. У такому разі, варто поцікавитися у забудовника можливістю перепланування на етапі будівництва.
Якщо будинок будується за монолітно-каркасною технологією або з цегли, пересунути стіну буде не складно. Важче з панельними будинками.

Але навіть в житлових комплексах, що будуються за монолітно-каркасною технологією, послугу перепланування надають далеко не усі – у відділах продажів деяких ЖК відразу говорять, що перепланування можливо тільки після вступу інвестора у права власності. Не вийде також і збільшити площу кухні за рахунок балкона – у такому разі, будинок не введуть в експлуатацію.

Якщо ж перепланування на етапі будівництва можливе, поцікавтеся йогої вартістю – звичайно це 1-1,5%% від ціни квартири. Не виключено, що зробити перепланування самостійно буде дешевше.

Як виглядатимуть зони загального користування?

У житлових комплексах бізнес- і преміум-класу на оздобленні зон загального користування забудовники роблять особливий акцент. У будинках економ-класу цьому питанню не завжди приділяють належної уваги.

У відділі продажів варто поцікавитися, як виглядатиме вхідна група, яким чином буде здійснюватися контроль доступу в під’їзд, скільки у під’їзді ліфтів, чийого виробництва і який у них рівень шуму, чи ізольовані ліфтові шахти від квартир.

Про те, як збираються облаштувати прибудинкову територію, чи буде на ній дитячі, спортивні майданчики, зони відпочинку, теж запитати не завадить. Як і про те, відкритою або закритою буде територія.

Хто обслуговуватиме будинок після введення в експлуатацію і скільки це коштує?

Окремі комплекси після введення в експлуатацію передаються на баланс міста і обслуговуються міськими комунальними службами або ОСМД. У інших спочатку заплановано обслуговування власною експлуатаційною компанією. Це питання не перешкодить прояснити заздалегідь. У другому випадку уточніть вартість обслуговування – зазвичай вказується сума на квадратний метр квартири плюс оплата спожитої води і електроенергії згідно зі показниками лічильників. Якщо ви збираєтеся купувати квартиру в житловому комплексі, який вже частково заселений, поцікавтеся у мешканців, чи задоволені вони роботою свого ЖЕКу.

І головне, навіть якщо у відділі продажів вам говорять, що квартир залишилося всього дві-три,  чи навіть одна, не поспішаєте. Вивчіть інформацію на форумах, поспілкуйтеся з іншими інвесторами, порівняйте вибраний об’єкт з аналогічними, ретельно перевірте усі документи. І тільки після цього приймайте рішення.

You might also like

Морське піратство занепадає

Міжнародне морське бюро (International Maritime Bureau, IMB), що функціонує у рамках Міжнародної торгової палати (International Chamber of Commerce, ICC), у своєму звіті під назвою “Piracy and Armed Robbery Against Ships”,

Що таке біткоін?

Що таке біткоін (bitcoin, btc, бтк, биткойн) простими словами? Це нове покоління децентрализованої цифрової криптовалюти, яка створена та працює виключно в мережі інтернет. Її ніхто не контролює, емісія валюти відбувається

Рекламна пауза як чинник енергетичної безпеки

Електростанція Dinorwig у Великобританії служить одній єдиній меті – забезпечувати додаткову потужність під час перерв на рекламу, коли в країні включають електрочайники, щоб приготувати чай. “Найшвидше” джерело електроенергії у Великобританії

0 Comments

No Comments Yet!

You can be first to comment this post!